В соответствии с данными Росреестра, площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2014 г. составила 1709,8 млн. га, из них земли сельскохозяйственного назначения занимали 386,5 млн. га (22,6%) (рисунок 1.1.1.). Общая площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения - 196,2 млн. га, что составляет 50,76% (рисунок 10).
Рис. 10.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.
В целом по Российской Федерации наблюдается ежегодное сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, с 2009 года уменьшение данного показателя составило 16,2 млн. га (таблица 1) .
В состав сельскохозяйственных угодий входят: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками, техническими и другими многолетними культурами). Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Предоставление их для несельскохозяйственных нужд допускается в особых случаях.
Структура сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации на 1 января 2014 г. отражена на рисунке 11.
Рис. 11.
Распределение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам Российской Федерации представлено в таблице 1, по субъектам Российской Федерации - в Приложении 1. Наибольшие площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения находятся в Приволжском (26,1%), Сибирском (25,3%), Южном (15,1%) и Центральном (15,0%) федеральных округах, что составляет 81,5% всей площади сельскохозяйственных угодий.
Таблица 1. Структура земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам Российской Федерации на 1 января 2014 г. (тыс. га)
|
Наименование Федерального округа |
Общая площадь сельскохозяйственных угодий |
В том числе: |
||||
|
пастбища |
сенокосы |
многолетние насаждения |
||||
|
Центральный |
||||||
|
Северо-Западный |
||||||
|
Северо-Кавказский |
||||||
|
Приволжский |
||||||
|
Уральский |
||||||
|
Сибирский |
||||||
|
Дальневосточный |
||||||
|
Итого, тыс. га |
||||||
Данные Росреестра о структуре и динамике площадей земель сельскохозяйственного назначения за последние годы представлены в таблице 2.
Таблица 2. Структура и динамика площадей земельсельскохозяйственного назначения, млн. га (по состоянию на 1 января соответствующего года)
В динамике площадей сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения за период с 2010 по 2014 год наблюдаются лишь незначительные колебания. По сравнению с 2012 годом общая площадь и структура сельскохозяйственных угодий не изменились.
Вместе с этим, как показывает анализ динамики площади земель сельскохозяйственного назначения за последние 5 лет, в период с 2010 по 2014 год произошло сокращение общей площади земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации на 13,5 млн. га. В период с 2010 по 2013 годы наблюдалось ежегодное уменьшение площади земель этой категории. Однако по данным Росреестра за 2013 год общая площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 0,4 млн. га по сравнению с предыдущим годом в связи с переводом в земли сельскохозяйственного назначения 1 022 тыс. га земель иных категорий, в том числе 930,1 тыс. га земель запаса. Основная площадь земель запаса включена в состав несельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения на территории Красноярского края (850,6 тыс. га).
Вместе с этим действующее законодательство в сфере земельных отношений не обеспечивает защиту земель сельскохозяйственного назначения, используемых для сельскохозяйственного производства, а также особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, фактически не защищенных от перевода в земли населенных пунктов для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, и перевода в земли промышленности и иного специального назначения для целей строительства объектов транспорта и связи.
В 2013 году из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий было переведено 692,8 тыс. га, в том числе :
553,9 тыс. га в земли лесного фонда вследствие мероприятий по передаче массивов, покрытых лесом, от сельскохозяйственных организаций в ведение лесхозов. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Республики Башкортостан (258,9 тыс. га), Красноярского края (92,8 тыс. га), Кировской (77,5 тыс. га) и Тамбовской (34,1 тыс. га) областей;
70,9 тыс. га в земли населенных пунктов. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Челябинской (7,9 тыс. га), Иркутской (6,6 тыс. га), Калининградской (5,9 тыс. га), Московской (5,7 тыс. га), областей, Красноярского края (5,0 тыс. га);
37,8 тыс. га в земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (7 тыс. га), Кемеровской области (3,2 тыс. га), Забайкальского края (2,7 тыс. га), Республики Тыва (2,6 тыс. га);
29,8 тыс. га в земли особо охраняемых природных территорий. Наибольшее сокращение земель отмечено на территории Республики Башкортостан (25,8 тыс. га).
По данным Росреестра за 2013 год для государственных и общественных нужд для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, из земель сельскохозяйственного назначения было переведено 144,9 тыс. га, из них сельскохозяйственных угодий - 107,7 тыс. га.
По данным, предоставленным субъектами Российской Федерации, в 2013 году органами власти субъектов для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, было переведено 140,28 тыс. га, в том числе 135,18 тыс. га сельскохозяйственных угодий. В частности, под строительство и расширение предприятий промышленности, транспорта, связи и иного назначения было отведено 73,26 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, для расширения и строительства населенных пунктов - 14,06 тыс. га, предприятиям, организациям и учреждениям природоохранного назначения - 26,11 тыс. га, лесохозяйственным предприятиям и учреждениям - 21,06 тыс. га, для других целей - 5,79 тыс. га (рисунок 12).
Рис. 12.
В течение 2013 года в составе земель сельскохозяйственного назначения продолжал формироваться фонд перераспределения земель, включающий земельные участки, не предоставленные заинтересованным лицам для сельскохозяйственного производства, но предназначенные для нужд сельского хозяйства, для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.
Основанием включения земельных участков в фонд перераспределения являлись соответствующие решения исполнительных органов власти в случае добровольного отказа от земельных участков, а также в случае смерти правообладателя при отсутствии наследников Значительные площади земель включены в фонд перераспределения в результате ликвидации сельскохозяйственных организаций.
По данным Росреестра, за 2013 год общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, включенных в состав земель фонда перераспределения, увеличилась на 105,2 тыс. га и к 1 января 2014 г. составила 45,8 млн. га. При этом площадь сельскохозяйственных угодий в составе фонда перераспределения уменьшилась на 171,4 тыс. га и составила 11,6 млн. га.
В 2013 году отмечалось сокращение пахотных земель на 43,5 тыс. га в составе земель фонда перераспределения вследствие их предоставления для сельскохозяйственного использования. Значительные площади пашни были вовлечены в сельскохозяйственный оборот на территории Республики Калмыкия (22,5 тыс. га), Амурской области (21,9 тыс. га), Красноярского края (15,6 тыс. га), Пензенской (9,1 тыс. га), Свердловской (8,7 тыс. га), Саратовской (8,1 тыс. га) областей, Приморского края (7,6 тыс. га), Рязанской, Воронежской, Оренбургской и Челябинской областей (более 6,0 тыс. га в каждом субъекте).
По данным Росреестра по состоянию на 1 января 2014 г. значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась: в государственной и муниципальной собственности - 258,32 млн. га, или 66,8% земель категории; в собственности граждан - 112,97 млн. га (29,3% земель категории); в собственности юридических лиц - 15,18 млн. га (3,9%).
Из всех земель Российской Федерации, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения на 1 января 2014 г. приходилось 96,5% (128,2 млн. га), из них 71,9% (92,2 млн. га) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю. По сравнению с предыдущим годом произошло сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в частной собственности, на 189,6 тыс. га.
Отличительной особенностью земли, если рассматривать ее в качестве экономического ресурса, является ограниченность данного товара. Главной особенностью и основным отличием земли от труда и капитала, которые относятся к мобильным факторам производства, является неподвижность данного ресурса, поэтому в производстве данный ресурс квалифицируется как специфический фактор.
Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, следует учитывать ряд принципиальных особенностей. В первую очередь, нужно учитывать, что несмотря на изменение ценовой политики на рынке земли, общее предложение о продаже земельных участков постоянно, и не привязано к увеличению или уменьшению стоимости сельхозугодий. RuGBC - российский совет по экологическому строительству .
Ключевыми факторами, из которых формируется стоимость того или иного земельного участка, являются технологические особенности надела (состав и плодородность грунта напрямую влияют на то, какие сельхоз культуры можно выращивать на данном участке земли), а также географическое расположение надела, от которого напрямую зависят климат, расположение розы ветров, среднестатистическое количество осадков в данном регионе и т.д. Благоприятное географическое местоположение (от которого и зависят все вышеперечисленные природные факторы), и технологические особенности грунта, как раз и формируют определённое качество земельного участка, и определяют пригодность земли к ведению на ней сельхоз производства, либо невозможность организации на ней прибыльного хозяйства. В этом и заключается ограниченность данного товара на рынке земли, и именно поэтому стоимость земельных участков сельхоз назначения остаётся стабильно высокой. Как правило, количество площадей, которые подходят для сельхоз производства, ограниченно в каждом регионе. К слову, при вложении значительного объёма труда и высоком инвестировании, количество площадей, которые в итоге можно будет использовать для сельхоз производства, может быть значительно увеличено.
Земля для России является не только экономическим или производственным фактором, но и социально-политическим, при чем последнее значение является наиболее важным. Рынок земли сельхоз назначения, на текущий момент, несмотря на всё возрастающее внимание со стороны государства, и регулярное повышение объёма дотаций отрасли, является достаточно плохо организованной и непрозрачной отраслью. Осложняется ситуация ещё и тем, что точное количество площадей, которые подходят или могут быть, в перспективе, переведены в категорию пригодных для сельхоз производства, неизвестно. Но несмотря на все эти трудности, данный сегмент рынка земли активно развивается. Об этом можно судить по всё возрастающему интересу к землям сельхоз назначения и о постоянном увеличении объёма продаж таких участков.
С каждым годом все возрастают площади земель, которые отводятся и используются для ведения сельского хозяйства. И это вполне закономерно, ведь учитывая плодородность и прекрасно подходящий для выращивания сельхоз культур климат, в большинстве регионов Российской федерации, ведение сельского хозяйства является очень выгодным производством. Благодаря появлению все новых производителей и энтузиастов, желающих инвестировать в сельское хозяйство, и тем самым улучшить благосостояние отрасли, российский рынок земли сельхоз назначения активно развивается. Ежегодно в России, исходя из данных кадастровых служб, проводятся десятки тысяч сделок купли-продажи земли, и заметна тенденция к увеличению количества соглашений, которые приходятся именно на ту часть рынка земли, которая относится к землям сельхоз назначения.
Но несмотря на заметное оздоровление сельхоз отрасли, есть здесь и значительные проблемы, требующие скорейшего решения. И в основном они связанны со сложившейся политической ситуацией. Так за первые полгода в рынок земли было инвестировано всего 3 миллиарда долларов, что стало худшим показателем в данной отрасли за последние 10 лет.
Огромную роль в этом сыграла нестабильность национальной валюты, а нестабильность на валютном рынке страны, неизбежно вносит значительные коррективы и на общее количество операций на земельном рынке. Значительный рост стоимости валюты, возникший в начале года, сказался и на повышении стоимости земельных участков, что в свою очередь снизило количество покупателей, желающих приобрести, либо же взять в аренду земли сельхоз назначения по значительно возросшим ценам. Результатом скачков рубля и огромного снижения количества сделок на рынке земли, стало сокращение общих объёмов продаж вдвое, в сравнении с аналогичным периодом в 2014 году. Это привело к значительному спаду в области инвестирования в земельные ресурсы. По причине столь нестабильной экономической ситуации, многие ранее заключенные договоренности даже были расторгнуты.
Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, становится очевидным, что сделки по продаже или приобретению земельных участков составляют около 40% от всех сделок с землей, заключенных на территории Российской федерации. На втором месте, после перехода участков в полную собственность путем приобретения, идет наследование земли. Данный показатель составляет около 30% от общего количества. Остальные же типы сделок на земельном рынке (переход земли в паевую собственность, долгосрочная, краткосрочная аренда и т.д.), составляющие остальные 30% от общего объёма всех операций с землей, это разнообразные мелкие сделки (по сумме площадей), которые в размерах страны, практически, не имеют особого значения и не способны повлиять на состояние рынка земли в целом. На сегодняшний день, из-за непростой ситуации на внешнеполитической арене, количество иностранных инвесторов, желающих вложить средства в развитие земель сельхоз назначения в долгосрочной перспективе, значительно снизилось. Цветочный бизнес: выращивание цветов в теплицах
Анализируя рынок земли, по состоянию на май 2016 года, очевидно, что инвестиционная привлекательность земли, подходящей для ведения сельского хозяйства, увеличилась в некоторых регионах до 35% (в среднем около 25 процентов). На Российском рынке земли заметна положительная динамика, в первую очередь благодаря повышенному вниманию государства к данной отрасли. По мнению экспертов, нынешний рост притока инвестиций - это первый шаг к тому, что после 2020 года Россия станет практически независима к импорту продуктов питания, а так же поднимет экспорт агрокультур более, чем на 50 процентов.
По состоянию на 2015 - 2016 годы, общая площадь земельных участков составляет 168 миллионов гектар - это огромная территория. С учетом того, что во многих регионах России эти земли используются в сельхоз производстве до 70%, общая прибыль от ведения сельского хозяйства, на государственном уровне должна составлять баснословную сумму. Но к сожалению, это не так, и в некоторых европейских странах, прибыльность одного гектара земли сельхоз назначения, превышает российские показатели до 7 раз. В первую очередь это вызвано тем, что сельскохозяйственная деятельность, на большинстве отечественных предприятий, осуществляется с использованием материально и технически устаревшей производственной базы, недостаточном количестве высококлассных специалистов, и неправильном построении принципов ведения сельского хозяйства в качестве сырьевой базы.
Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения. По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения. Так в южных регионах, средняя стоимость на земли сельхоз назначения, возросла до 23% в сравнении с 2013 годом, а земельные участки, расположенные в центральных регионах, подорожали, в среднем, на 10%. Кроме того, существует проблема устаревшего подхода к обработке земли - отрасли необходимо преобразование и совершенствование.
Первоочередными задачами являются замена материального и технического обеспечения, а также переход от производства исключительно сырья, до полной его переработки в конечный продукт, который будет интересен обширному кругу потребителей. Также необходимо введение единой государственной программы поддержки сельхозпроизводителей, по которой отрасль сможет поэтапно развиваться, следуя определенной в программе концепции развития.
Как следует из вышесказанного, регулярный мониторинг российского рынка земельных участков сельхоз назначения, является неотъемлемой составляющей успешного развития отрасли. Именно благодаря тщательному мониторингу рынка земли и анализу полученных показателей, становится возможным отслеживать динамику развития данной отрасли в целом. Проведение данной работы ясно показывает огромный потенциал российского рынка земли и его радужные перспективы. Но выход данной отрасли на должный уровень, невозможен без принятия эффективных федеральных и общегосударственных программ развития, отсутствие которых и является причиной спада инвестирования, снижения общего количества сделок на рынке земли и значительного спада полученной прибыли от реализации, или сдачи в аренду земельных участков.
РАССКАЖИТЕ О НАС
Россия - крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах.
В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.
Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков - в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям.
Современный процесс совершенствования земельных отношений и становления механизмов их государственного регулирования можно разделить на следующие этапы:
Первый - осуществлены массовое административное перераспределение и приватизация земли, а также связанная с ними реорганизация бывших колхозов и совхозов (1990-1993 гг.).
Второй - принципиальное изменение характера земельных отношений, в том числе механизмов государственного воздействия на их участников при перераспределении земель (в секторах нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1993 по 1997-1998-е гг., товарного производства с 2003г. по настоящее время, в период 1993-2003 гг. рынок формально существовал, но не имел должного правового обеспечения).
Третий - формировавшийся механизм саморегулирования земельных отношений и дальнейшее совершенствование форм и методов его государственного регулирования (только в секторе нетоварного сельскохозяйственного производства - с 1998-1999 гг. по настоящее время).
Споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.
В соответствии со статьей № 7 Земельного Кодекса РФ, земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
- 1. земли сельхоз назначения;
- 2. земли населенных пунктов;
- 3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- 4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
- 5. земли лесного фонда;
- 6. земли водного фонда;
- 7. земли запаса.
Сельское хозяйство является одной из крупнейших сфер народного хозяйства страны. Люди тратят более половины своих доходов на продукты питания и другие сельскохозяйственные товары. Кроме того, сельскохозяйственные товаропроизводители поставляют сырьё для перерабатывающих отраслей АПК. Использование земли в сельском хозяйстве как средства и предмета труда имеет специфические особенности, и, прежде всего различия в плодородии, местоположении, правовом статусе, доходности и эффективности, что существенным образом отражается на её полезности, ценности и цене при купле-продаже. В экономической стратегии государства всё большее значение придаётся проблемам восстановления сельского хозяйства и развития собственного сельскохозяйственного производства, сохранения российской деревни и крестьянства, доступности основных продуктов питания широким массам населения, обеспечения продовольственной безопасности страны, увеличение занятости населения и снижение уровня бедности.
Покупка земли сельхоз назначения осуществляется либо:
- а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 - "земли населенных пунктов") либо
- б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения).
И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых "режимах" и не является предметом массовых сделок - это земля из категорий 4, 5, 6 и 7.
Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес - и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно - развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении "оптовых прав" на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую "розничную продажу" земельных участков под индивидуальное проживание.
Что касается земель сельхоз назначения для категорий 4-7 - то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть всегда имеет возможности подобрать себе участки получше и всегда быть "первой в очереди" на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после "приближенных посредников". А, следовательно, - они после прохождения "посредников" будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.
Чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхоз назначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхоз назначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Так как успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум - федеральный или даже международный рынок.
Соответственно - если где и будет в перспективе основной рынок земли в России - то это будет рынок земли сельхоз назначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, которые являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит - в меньшей степени зависят от "благоприятного режима" со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства - собственно земли сельхоз назначения. А следующим шагом - должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхоз назначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхоз назначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхоз назначения и передающие земли сельхоз назначения в управление или "эксплуатацию" специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб и сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.
Рынок земли является неотъемлемой частью нашего государства, как и других развитых стран. Становление земельного рынка - это один из итогов аграрных преобразований, начатых с 1990 года. Результатом аграрных преобразований является земельная реформа. Применение на практике земельных отношений стало возможным с появлением Земельного кодекса, являющегося основным документом, регулирующим земельный рынок.
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды, они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому в определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли (рис.1).
Рисунок 1 - Особенности функционирования земельного рынка
Земля - это важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизнедеятельности любого общества.
Несмотря на разнообразие земельных отношений, сделок с землёй (сделки купли - продажи, дарения, мены, ипотеки), рынок земли в России очень слаб. Два фактора не дают ему развиться и укрепить своё положение:
1) Во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны.
2) Во-вторых, наиболее важное, что главным распорядителем земель у нас остаётся государство.
Объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, субъектами - юридические и физические лица. Основной целью рынка земли является переход государственных и муниципальных земельных участков в частную собственность по заключенным сделкам (рис. 2). .
Рисунок 2 - Объекты и субъекты земельного рынка
Рынок земельных отношений принято совершенно справедливо разделять не только по категориям земель, участвующих в земельных отношениях (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного и водного фонда, земли особо охраняемых территорий, земли, выделенные под градостроительство, земли поселений, земли запаса и земли, выделенные под промышленность, энергетику, транспорт, связь и т. д.), а также на первичный и вторичный.
Под первичным рынком понимается вся совокупность сделок, связанных с приватизацией (разгосударствлением) земельных участков (рис.3).
Рисунок 3 - Виды сделок первичного рынка недвижимости
К таким сделкам относятся:
Выкуп в собственность земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими предприятиями, также приватизация земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании сельхоз предприятий (это редко встречающаяся ситуация, но реально существующая);
Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах;
Безвозмездная передача объектов недвижимости (при передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации и муниципалитетов);
С развитием рынка земли в России, земля стала товаром, то есть любой земельный участок может перейти от одного собственника к другому, следовательно, у любого земельного участка есть своя, не фиксируемая, цена, которую может установить собственник при продаже участка. Земельные участки, как и любой товар, имеет свою потребительскую и рыночную стоимость.
Потребительская стоимость является отражением стоимости земли для пользователя.
Рыночная стоимость - это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции.
Одна из основных особенностей земли в качестве товара заключается в том, что количество земли, предлагаемой на рынке, естественным образом ограничено. В связи с этим цена на землю определяется главным образом спросом. Спрос на землю, как правило, формируется на основе уровня цен на продукцию, производимую на земельных участках. Например, если понижаются цены на зерновые культуры, то и спрос, являющийся производным от этих цен, также понизится, а, следовательно, упадет цена на землю. На величину спроса, на землю, воздействуют экономические, природно-климатические и другие факторы.
В процессе определения цены на землю также необходимо учитывать абсолютную неэластичность ее предложения. То есть любой собственник земельного участка, который заинтересован в получении максимальных доходов от своей собственности, будет предлагать землю за любую цену, иначе он рискует лишиться ренты вообще.
Дж. Риккардо вывел следующие следствия из абсолютной неэластичности предложения земли на рынке:
1. Неверно мнение, что цены на продукцию, выращенную на земле (зерно), высокие, так как землевладельцы устанавливают высокую ренту. Здесь действует обратная связь: цена земли потому высокая, что устанавливаются высокие цены на продукцию, выращиваемую на ней.
2. Рост налогов на доходы собственников земли не вызывает повышения цен на продовольствие, а только уменьшает размер их ренты.
3. Стоимость земли целиком определяется стоимостью продукции, которая на ней выращивается, а не наоборот.
Земля представляет собой особый объект рыночных отношений. Земельный рынок позиционирует землю в качестве особой ценности, обладающей многообразным набором свойств, которые необходимо эффективно использовать. Земля классифицируется по категориям согласно ее целевому назначению, что дает возможность применять дифференцированный подход к рыночным сделкам.
Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года
Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru и др.
Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области.
Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.
Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1 , большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС - 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения - 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения - 3%.
Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям
Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2 , лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области, выглядит следующим образом:
Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области
С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.
Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.
В таблице ниже, на основании проведенного анализа стоимости земельных участков, в зависимости от направления и категории, выведены средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД.
Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД
Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское. На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков ИЖС - Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения - Белорусское, Рижское, Киевское.
На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС - Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения - Киевское, Белорусское, Горьковское.
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
- Местоположение участка;
- Площадь участка;
- Наличие/отсутствие коммуникаций;
- Рельеф участка;
- Качество подъездных путей;
- Форма участка;
- Вид права (собственность/аренда);
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).
Поэтому диапазоны стоимости 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться. По данным произведенного анализа в Таблице 2, которая представлена ниже, указаны диапазоны стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от категории участка, а так же удаленности от МКАД.
Таблица 2. Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД
Из таблицы, приведенной выше, можно сделать следующий вывод:
- максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку;
- максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;
- максимальная стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Курском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 400 рублей за сотку.