Смотрите, я продавала так бизнес - именно оформляется у нотариуса договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью .
В самом этом договоре есть пункт ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ в нем указано:
Продавец подтверждает и гарантирует следующую информацию:
- решения суда об исключении Продавца из общества не имеется.
- требований кредиторов, споров, обременений и иных правопритязаний, в том числе и в суде, в отношении принадлежащей Продавцу доли не имеется.
- достоверность сведений о размере и номинальной стоимости принадлежащей Продавцу доли в уставном капитале, внесенных в ЕГРЮЛ, участником не оспаривается
- в отношении ООО не возбуждено производство по делу о банкротстве
- решения о реорганизации ООО не применялось
- согласие антимонопольного органа на совершение указанной сделки в рамках ФЗ « О защите конкуренции не требуется»
……
Схема такая:
1. Поход к нотариусу. Оставляем документы для подготовки сделки (учредительные, список участников, оплата нотариусу)
2.
Меняем директора
. Учредитель – старый хозяин назначает нового директора –Вас
Готовим: Решение (протокол) о смене директора
Подается в ФНС такая форма (заверяем ее у нотариуса
)
Р14001 ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМ.СВЕДЕНИЙ, НЕ СВЯЗАННЫХ С ИЗМ. УЧРЕД.ДОКУМЕНТОВ
3 Сделка у нотариуса. Передача денег.
4. На основании договора купли- продажи доли меняем учредителя. Вы становитесь полноправным учредителем
Готовим:РЕШЕНИЕ (протокол) О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В УЧРЕДИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Подается в ФНС форма (заверяем ее у нотариуса)
Р13001 ЗАЯВЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ, ВНОСИМЫХ В УЧРЕД.ДОКУМЕНТЫ
Плюс оплачивается пошлина
Могут быть еще и другие схемы: ввод нового учредителя, увеличение уставного капитала, выход старого учредителя, но это очень долго и муторно. А вышеописанная схема займет дней 10 на все.
Пояснения
ООО может продаваться как по номиналу
(величине уставного капитала), так и по величине чистых активов
Чистые активы считаются по бухгалтерскому балансу как разница между активами- строка 1600 и обязательствами - строки 1400 + 1500. И получается сумма строки 1370 – она же нераспределенная прибыль
Также в балансе отражается вся дебиторская и кредиторская задолженности, займы и кредиты, основные средства, деньги на расчетном счете. Баланс нужно подготовить на дату сделки. Подпись старого директора .
Не забудьте принять всю бухгалтерскую и налоговую отчетность за все предыдущие периоды .
Запросите справку обо открытых расчетных счетах (берется в ФНС). А в банках можно узнать про кредиты для подстраховки.
Также я бы советовала исходя из оборотно-сальдовых ведомостей по всем контрагентам запросить у старого директора акты сверки с контрагентами .
Принять оборудование и инвентарь по акту приемки-передачи.
Еще момент: если у Вас уже есть ИП или ООО, то оборудование можно просто купить отдельно, оформить сделку между организациями.
Это все касается купли-продажи небольшого бизнеса. А для более крупного (в наличии земля, недвижимость, дорогое сложное оборудование) я бы посоветовала воспользоваться услугами профессионального оценщика .
Морские контейнеры пользуются огромной популярностью по всему миру, в том числе и в России. Такой успех объясняется довольно просто – контейнеры представляют собой универсальные модули, использование которых возможно практически в любых сферах – начиная от модульного строительство зданий и заканчивая майнинг фермами. Кафе из грузовых контейнеров можно встретить на Таймс-сквер в Нью-Йорке и около Эйфелевой башни в Париже.
Спрос на растет с каждым годом. К сожалению, этим пользуются недобросовестные граждане, живущие в портовых городах, где всегда есть возможность достать сомнительные по качеству грузовые морские контейнеры.
Подозрительно низкая цена
Оказаться в неприятной ситуации могут оказаться, прежде всего, любители «халявы». Дело в том, что за последнее время значительно увеличилось число объявлений о продаже грузовых модулей на разнообразных сайтах бесплатных объявлений. В таких объявлениях может указываться смехотворно низкая цена. Нужно четко отдавать себе отчет в том, что большинство таких объявлений являются попросту обманом.
Тому есть множество подтверждений. Например, жертвой обмана стал житель города Киров. Он нашел объявление о продаже морского контейнера по подозрительно низкой цене – всего 65 тысяч рублей. Товар ему обещали доставить из Санкт-Петербургского порта. Любой здравомыслящий человек, даже при беглом взгляде на цены на аналогичные предложения заподозрил бы неладное – контейнер в любом состоянии не может столько стоить.
Однако желание сэкономить оказалось сильнее голоса здравого смысла. Кировчанин перевел требуемую сумму на электронный кошелек продавца. Результат предсказуем – заказчик не получил ни контейнера, ни денег. Теперь ему предстоят долгие походы посудам в надежде вернуть потраченные средства
Ворованные контейнеры
Еще одна детективная история произошла в одном из портовых украинских городов. Там нечистый на руку продавец предлагал в продажу якобы списанные контейнеры по бросовым ценам. В этом случае товар оказался вполне пригодным, но, правда, ворованным.
Была осуществлена продажа четырех контейнеров 40 футов . После чего, по сообщению местного ОВД, работник фирмы, которая занимается обслуживание порта, исчез и был объявлен в розыск. Продажа товара осуществлялась без накладных и документов. Поэтому новым владельцам тары пришлось с ней расстаться. С учетом текущей ситуации на Украине, найти продавца будет крайне сложно.
Контейнерные мошенники
При перевозке, грузовые контейнеры испытывают на себе постоянное воздействие внешней среды – ветра, снега, дождя. Контейнеры с незначительным повреждениями ремонтируются. Не подлежащие ремонту модули списываются под утилизацию.
Мошенники же вместо утилизации придают лоск списанному модулю и выставляют объявления о продаже на сайтах, например на Авито, доверчивым покупателям. Через небольшой промежуток времени (год – два), приобретатель замечает, что стенки контейнера прогнили, и он стал не пригоден для дальнейшего использования. Поэтому никогда не покупайте контейнеры у частных продавцов с рук.
Ядовитый контейнер
Мы приведем еще один пример нерадивого покупателя контейнера у частных лиц. Один гражданин купил грузовой модуль и переделал его под дачу. Все было бы хорошо, но через некоторое время покупателя стал беспокоить неприятный запах. Он попытался избавиться от него застилкой нового пола и окраской стен, однако это не помогло. Запах не проходил в течение года. Как позже показала экспертиза, его причиной явились ядовитые вещества, обнаруженные в большом количестве в материале модуля. Они могли бы привести к раку и другим серьезным заболеваниям.
Источник происхождение отравляющих веществ выяснить не удалось, так как после продажи, бывший владелец тары поменял номер телефона. В итоге, хозяину дачи пришлось отказаться от ее использования, чтобы сохранить здоровье и жизнь.
Надеемся, что приведенные в статье истории убедили Вас в том, что покупать контейнер в частных лиц на сайтах объявлений крайне опасно. Компания «Вебер Грин» занимается продажей исключительно качественных грузовых контейнеров. При оформлении сделки Вам будут предоставлены все необходимые документы.
Как обезопасить себя при сделке по доверенности? Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица. Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски. Рекомендации на видео О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке - личное мнение в блоге Романа Гринева.
Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать
Необходимые термины Государственная пошлина Налог, который в обязательном порядке должен быть уплачен покупателем квартиры в казну государства. Рассчитывается сумма пошлины в зависимости от стоимости квартиры Договор купли-продажи Сделка, при которой право собственности на квартиру переходит к покупателю, а покупатель обязан передать в наличной или безналичной форме денежные средства продавцу в оговоренном размере Недееспособный гражданин Лицо, которое в силу определенных обстоятельств стоит на учете в психологическом диспансере и не имеет права подписывать договора и проводить какие-либо юридические сделки Собственник Гражданин, который на законных основаниях владеет квартирой и имеет правоустанавливающие документы на жилплощадь Порядок оформления сделки С 2018 года нет необходимости государственной регистрации договора купли-продажи квартиры у собственника.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Инфо
Справка – это выписка из Единого госреестра прав, в котором регистрируются все обременения, установленные на недвижимое имущество. Все сделки по квартире заносятся туда. И перед тем, как начать оформление купли-продажи квартиры покупатель имеет право убедиться, что квартира свободна от чужих прав.
Справка содержит следующие данные:
- описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат);
- зарегистрированный собственник;
- ограничения или обременения прав;
- сведения о судебных решениях, если кто-либо претендует на право проживания в квартире;
- информация о возможности отчуждения квартиры государством или муниципальным органом власти.
В случае наличия обременения это не препятствует продаже квартиры. Если квартира под залогом, то по условиям ипотечного договора понадобится письменное согласие залогодержателя на продажу квартиры.
Riskover.ru
Продажа такой квартиры станет возможной при предоставлении несовершеннолетним жилье с условиями не хуже прежних Таким образом, квартиру с прописанными в ней лицами можно, однако после длительных судебных разбирательств, также это повлияет на снижение стоимости недвижимости и негативно отразится на сроках продажи. Однако для собственника выселение прописанных лиц значительно проще, нежели для покупателя.
Отсутствие обременения на недвижимости При приобретении квартиры стороны должны быть уверены в отсутствии обременения на жилье. Поскольку после покупки квартиры с иждивенцем или квартирантами владелец будет вынужден смириться с таким соседством либо потратить много времени на судебные разбирательства.
Поэтому для покупателя так важна справка об отсутствии обременения на жилплощади.
Каковы могут быть риски при покупке вторичного жилья
Однако усложняется этот процесс тем, что редко какой покупатель согласен приобрести квартиру с прописанными в ней лицами. Если в договоре не прописано условие того, что прописанный в данной квартире гражданин сохранит свое право на проживание в жилплощади, тогда сделка признается недействительной.
И квартира возвращается предыдущему собственнику, а уплаченная денежная сумма – новому владельцу. Однако собственник не обязан указывать просто прописанных в квартире граждан, которые не сохраняют право проживания в квартире.
В договоре рекомендуется указать, что данный гражданин обязуется покинуть квартиру до указанной даты, но это не является гарантией того, что данное лицо покинет квартиру. Прописанные лица могут в добровольном порядке пойти в миграционную службу и написать заявление с просьбой снятия с учета по мету прописки, через три дня они будут сняты с регистрации.
Forbidden
Договор купли-продажи должен содержать прописанные условия ипотеки - источник денежных средств для оплаты приобретаемой жилплощади и порядок оформления расчета между сторонами. Если за материнский капитал Семьи, имеющие сертификат на материнский капитал, могут использовать его разными способами.
Приобрести квартиру на маткапитал разрешается при помощи внесения всей суммы сертификата на покупку жилья. На 2018 год предусмотрена сумма в размере 453 026 руб.
Однако исходя из рыночных цен на недвижимость, приобрести квартиру на эти деньги не представляется возможным. Чаще всего материнский капитал используется для внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании. Если у молодой семьи есть собственные средства, то можно не пользоваться ипотекой, а приобрести квартиру за сумму маткапитала и собственных средств.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры
Внимание
Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
- Участие в сделке юридических лиц.
Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Однако в случае признания сделки недействительной, покупатель рискует остаться и без квартиры, и без уплаченных денежных средств, ведь он в суде никоим образом не сможет доказать факт передачи денег продавцу Покупка жилплощади с прописанными в ней гражданами Для того, чтобы не столкнуться в дальнейшем с необходимостью в судебном порядке выселять прописанных граждан, покупателю рекомендуется убедиться в том, что в квартире, помимо собственника никто не прописан, или выписать всех зарегистрированных лиц до заключения договора купли-продажи При наличии прописанных в квартире несовершеннолетних детей Должно быть разрешение от опекунского совета. Чаще всего такого ребенка выписывают и регистрируют у родственников Проверка дееспособности продавца ВВ случае ограниченной дееспособности или ее отсутствия договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Нюансы Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:
- Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
- Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
- Что в помещении продавец оставит покупателю?
- В какой срок бывший владелец вывезет вещи?
Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг. Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно. Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену.
Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке
Если в квартире были изменены дверные проемы, стены, необходимо узнать, насколько данные изменения серьезны и сколько времени потребуется на их узаконивание: В случае изменений ненесущих стен и встроенной мебели Узаконить это можно быстро и задним числом В случае изменений несущих стен, переноса ванной или туалета, расширения площади Покупатель понесет значительные расходы. Необходимо будет получить документ о допустимости таких изменений и безопасности их проведения.
Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.
Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.
Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности - соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.
Что должно вызывать подозрение
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:
- предлагают квартиру по очень низким ценам;
- часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
- технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
- с вас требуют большую сумму задатка;
- с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
- сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.
Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков - это повод серьезно задуматься.
Способы обмана
Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.
Какие схемы обмана существуют:
- сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
- сделку оформляют по фальшивым документам;
- продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
- продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
- покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.
Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.
Одна квартира - несколько покупателей
Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях - продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Как избежать
Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет - если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.
Фальшивые документы
По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.
Как избежать
Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:
- свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
- договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.
Продавец специально не выписывается
Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.
Что делать
В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.
Заниженная цена в договоре
Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.
Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.
Как избежать
Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.
Неожиданные претенденты
Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.
Как избежать
Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.
Другие неприятности и как их избежать
На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.
Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.
Покупка квартиры на вторичном рынке , как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».
Факторы риска
Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.
Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:
- Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
- Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
- Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.
Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.
Юридические подводные камни
- Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
- Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
- Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
- Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
- Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
- Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
- Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
- Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
- Нарушение прав супругов .
- Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
- Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
- Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.
Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Не знаете свои права?
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.
Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.
На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?
Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Технические моменты
Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
- состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
- чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
- дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
- состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
- расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
- материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
- законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
- социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.
Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Безопасность оформления сделки
- При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
- Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
- Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
- Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
- Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.
- Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
- точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
- источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
- есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
- служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
- число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
- актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
- если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
- Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
- Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
- Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
- неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
- вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
- сокрытие информации о собственнике;
- продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
- продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
- встречная продажа квартиры и расселение.
- Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
- Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
- Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
- При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
- За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
- Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.