Методика оценки рыночной стоимости земельного участка. Методы оценки стоимости земельных участков. Что это такое

Приступать к составлению отчета об оценке земельного участка нужно после получения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Итак, мы с вами изучили основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков всех трех подходов: затратного рыночного и доходного. В результате оценки мы получаем три значения рыночной стоимости, которые в идеале должны бы быть одинаковыми. Однако, как правило, величины стоимости земли, полученные этими методами, отличаются друг от друга. В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельностив РФ» результаты, полученные в процессе применения методов этих трех подходов, должны быть сведены в единую итоговую величину.

То есть необходимо пройти процедуру согласования результатов оценки.

При согласовании следует учитывать, что разница между результатами не должна превышать 50%.

Если методики всех подходов дали близкие результаты, согласование можно произвести расчетом средней арифметической величины рыночной стоимости.

Если результаты существенно различаются, и при этом есть основания считать какие-либо из методик более легитимными, то есть дающими более достоверные результаты, рассчитывается средневзвешенная величина рыночной стоимости. Весовые коэффициенты выбираются экспертным путем или с применением модели анализа иерархий.

Приведем примеры расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Исходные данные.

В результате оценочных работ мы получили следующие данные по рыночной стоимости земельного участка (табл. 10.1).

Исходные данные (руб.)

Определить итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Решение.

Первый вариант. Расчет средней арифметической величины рыночной стоимости:

(I 350 000 + 1 580 000 + 1 620 000) / 3 = 1 516 666 руб.

Второй вариант. Расчет средней взвешенной величины рыночной стоимости:

1 350 000-0,1 + 1 580 000 -0,6 +1 620 000 0,3 = I 569 000 руб.

Теперь более детально и основательно рассмотрим метод анализа иерархий , который завоевывает все больший авторитет в практике оценочной деятельности.

Метод анализа иерархий (МАИ) является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и в дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В результате можетбыть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

МАИ включает в себя процедуры синтеза множественных суждений, получения приоритетности критериев и нахождения альтернативных решений. Такой подход к решению проблемы выбора исходит из естественной способности людей думать логически и творчески, определять события и устанавливать отношения между ними.

Для целей согласования результатов оценки обычно используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

верхний уровень - цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный уровень - критерии согласования; нижний уровень - альтернативы (результаты оценки, полученные различными методами).

Критерии согласования результатов оценки могут быть следующие.

A. Соответствие поставленной цели. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя или продавца.

Б. Надежность оценки: тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

B. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построим схему иерархий (рис. 10.1), используя два первых критерия согласования результатов: соответствие поставленной цели и надежность оценки, и попробуем провести расчеты. На схеме четко видны уровни согласования и парного сравнения.

Рис. 10.1.

В соответствии с построенной иерархией для получения единой оценки, прежде всего, необходимо определиться в той степени, в которой характеристики «соответствие поставленной цели» и «надежность оценки» определяют единую оценку. Совершенно ясно, что обе характеристики важны, но которая важнее и насколько важнее, необходимо определить в первую очередь. Для этого наряду с другими подходами можно воспользоваться и методом попарных сравнений.

Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений (табл. Ю.2). Данная шкала была построена эмпирически и широко используется для попарных сравнений.

Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение	Объяснение
	Несравнимы	Эксперт затрудняется в сравнении
	Равная важность	Равный вклад двух видов деятельности в цель
	Умеренное превосходство одного над другим	Опыт и суждения дают легкое превосходство одному виду деятельности над другим
	Существенное или сильное превосходство	Опыт и суждения дают сильное превосходство одному виду деятельности над другим
	Значительное превосходство	Одному из видов деятельности дается настолько сильное превосходство, что оно становится практически значительным
	Очень сильное превосходство	Очевидность превосходства одного вида деятельности над другим подтверждается наиболее сильно
	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями	Применяются в компромиссном случае
Обратные величины приведенных выше чисел	Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел (например, 3], то при сравнении второго вида деятельности с первым получим обратную величину (т.е. 1/3)

Используя данные шкалы, заполним матрицу парных сравнений для двух наших критериев согласования (табл. 10.3):

Табл ица10.3

Матрица парных сравнений матрица 1

	Соответствие	Надежность
Соответствие
Надежность

Такое задание степени предпочтения характеристики «соответствие» перед характеристикой «надежность» определяет следующие весовые коэффициенты:

«соответствие» - 0,875;
«надежность» - 0,125.

Для определения вектора ы - весовых коэффициентов используем следующий подход. Суммируются по строкам элементы матрицы парных сравнений (для каждого значения / вычисляется сумма ш = ш х + ш г +...+ я/Д. Затем все ш нормируются так, чтобы их сумма была равна 1. В результате получаем искомый вектор и Таким образом, иг = ш/(а х + а 2 +...+ а п). Этот способ нахождения весовых коэффициентов прост в реализации, но он не позволяет определять качество исходных данных.

На следующем этапе определяем, какой из применяемых методов проведения оценки наиболее соответствует цели. Для этого формируется соответствующая матрица парных сравнений (табл. 10.4).

Таблица 10.4

Матрица парных сравнений матрица 2

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный
Рыночный
Доходный

Данная матрица показывает, что рыночный подход наиболее соответствует цели проведения данной оценки, несколько в меньшей степени этой цели соответствует доходный метод и совсем мало соответствует затратный подход. Соответствующие весовые коэффициенты для характеристики «соответствие цели» (в порядке, определяемом матрицей) равны: 0,091; 0,658; 0,251.

Таблица 10.5

Матрица парных сравнений матрица 3

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный
Рыночный
Доходный

Соответствующие весовые коэффициенты для характеристики «надежность» будут равны: 0,26; 0,43; 0,31.

Тогда с учетом весовых коэффициентов, рассчитанных в первой, второй и третьей матрице, и используя ранее предоставленные данные по результатам оценки: затратный подход - 1 350 000 руб., рыночный подход - 1 580 000 руб., доходный подход - 1 620 000 руб., получаем итоговую величину оценки данного земельного участка, равную

1 537 164 руб.

Причем при расчете этой величины мы идем как бы снизу вверх. Сначала рассчитываем рыночную стоимость земельного участка для каждого из критериев согласования, используя данные матрицы

2 и 3, и только потом, используя коэффициенты матрицы один: 0,875 и 0,125, рассчитываем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в нашем случае рыночный подход наиболее соответствует цели проведения оценки и этот же метод является наиболее надежным, естественно и итоговая оценка в большей степени определяется рыночным подходом.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

страхования объекта;
его залога;
внесения участка в уставный капитал предприятия;
приобретения земли;
в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

полезность участка;
рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

описание земельного участка;
на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
общее описание рынка земельных участков;
определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , например:

методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой .

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения в следующих случаях:

при ;
в случае передачи надела ;
при ипотеке физлиц;
в случае продажи объекта;
при оставлении объекта в роли залога;
при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
при заключении брачного договора;
при изъятии имущества;
при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от . Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

цена зависит от полезности участка;
расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с .

Также к делу имеет отношение , которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж.

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

технический и для объекта недвижимости;
паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией.

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

осмотр объекта оценщиком;
расходы на транспорт;
вознаграждение специалисту;
оплата иных трат.

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при , для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта : рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли , которые делятся на 2 подхода:

Доходный подход включает в себя методы

предполагаемого использования;
капитализации земельной ренты;
метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

выделения;
распределения;
сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

месторасположение участка;
наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
транспортная доступность к земельному участку;
цель использования и возможность изменения его назначения;
данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор . Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта .

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка :

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома :

копии:
- удостоверения личности владельца;
- технического паспорта БТИ на жилой дом;
- государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
удостоверение личности владельца;
копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

4000 руб. для участка с домом;
3000 руб. для жилого строения;
2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

Определяются сравнительные элементы объектов;
Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
По каждому элементу рассчитывается корректировка;
Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
Рассчитывается стоимость улучшений;
Определяется стоимость ЗУ.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
Определяется доход от строений;
Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

Определяется количество и размеры будущих участков;
Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
Строительство инженерных сетей, дорог;
Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
Реклама и маркетинг.

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

Заключается договор Для его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
- Физические характеристики ЗУ;
- Описание строений и инженерных коммуникаций;
- Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
- Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
- Анализируются экономические факторы.
Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
Определение метода оценки.
Согласование полученных результатов.
Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта . Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

Понять его содержание и способ оценки;
Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке , поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения . Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.