Шаг 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).
Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.
Эффективный возраст (ЭВ) на дату оценки - 25 лет.
Эффективный возраст - это возраст, отражающий состояние и полезность объекта оценки . Он показывает, насколько выглядит объект независимо от его действительного возраста. Эффективный возраст может быть меньше, чем действительный возраст здания, если оно достаточно хорошо эксплуатировалось, своевременно ремонтировалось, имеет отличное качество дизайна и повышенный спрос на рынке. Однако, если здание эксплуатировалось ненадлежащим образом, его эффективный возраст может быть меньше, чем действительный.
И = ЭВ / ЭЖ Соб, где ЭВ - эффективный возраст объекта
Этот метод достаточно прост и логичен, однако его существенным недостатком является субъективность определения эффективного возраста и срока экономической жизни.
Эффективный возраст сооружения (лет) 19
Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его
Коэффициент износа здания определяется как отношение эффективного возраста к нормативному
Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.
Если задачи каждого работника подразделения специализированы, то из этого следует, что цель и назначение каждого подразделения также должны быть специализированы. Принцип единства руководства гласит, что административная и организационная эффективность возрастает, если каждое подразделение имеет одну работу (или однородный набор работ), которая (которые) планируется и направляется лидером,
По мере роста общественного производства, повышения его эффективности возрастает и роль сферы обслуживания населения . Объясняется это тем, что, во-первых, высокоразвитое и эффективное общественное производство способно высвобождать все большую часть работников из сферы непосредственно материального производства (за счет роста производительности общественного труда в ней) и направлять их в сферу обслуживания населения , а во-вторых, тем, что на современном этапе повышается роль самих услуг в удовлетворении потребностей населения.
Такой порядок изменения цен, приведения их в соответствие с условиями производства и реализации продукции не соответствует новому хозяйственному механизму , и в частности принципам полного хозяйственного расчета . В новых условиях расширяются экономические рамки хозяйственной деятельности предприятия. Если раньше хозрасчет ограничивался выполнением плановых показателей по прибыли и снижением себестоимости , то сейчас все материальное стимулирование поставлено в зависимость от конечных результатов , экономическим измерителем которых становится прибыль. Роль прибыли как основного показателя эффективности возрастает. В отличие от старого, урезанного полный хозяйственный расчет направлен на повышение эффективности производства не только за счет снижения себестоимости выпускаемой продукции, но и за счет новой высокоэффективной продукции, где как раз и находятся основные резервы.
Как мы знаем, эффективность (максимизация совокупного излишка) подразумевает равенство цены и предельных издержек. Таким образом, оптимальный двухставочный тариф предусматривает, что р = с. Оптимальная фиксированная часть тарифа будет в таком случае соответствовать потребительскому излишку, при р = с, т.е./ = S(p) = S() = А + + В+ С. Обратите внимание на то, что при использовании двухставочного тарифа (1) прибыль повышается от А до А + В + С (разница между ценой и издержками такова, что продавец не получает переменной прибыли, но выручает огромную сумму посредством фиксированной ставки) (2) совокупный излишек повышается отА + Вд.оА + В+С (продается большее количество, как и диктовалось бы соображениями эффективности) и (3) совокупный излишек потребителя повышается от В до А + В+ С (предельная цена падает от уровня монопольной цены рм до уровня предельных издержек), однако при этом (4) сокращается чистый излишек потребителя (совокупный излишек минус фиксированный тариф) от В до нуля (весь совокупный излишек потребителя оказывается в распоряжении монополиста благодаря фиксированному тарифу). Другими словами, в результате нелинейного ценообразования совокупная эффективность возрастает, а благосостояние потребителей ухудшается. В параграфе 10.5, где рассматриваются различные аспекты государственной политики по вопросам ценовой дискриминации , мы сможем увидеть, что компромисс между общественной эффективностью и благосостоянием потребителей является одной из самых сложных проблем.
Потребитель выбирает подходящие для него наборы характеристик из доступного множества. Заметьте, что значения эффективности возрастают - это радикальный отказ от традиционной теории - поскольку для любого набора характеристик, получаемых комбинациями А к В, можно достичь большего набора с теми же пропорциями - С, или комбинациями А и С, или В и С. Рациональный потребитель выберет комбинации на эффективной границе характеристик AB . Какую именно точку он выберет - будет зависеть полностью от его предпочтений. Если потребитель обладает четко распределенными предпочтениями и ведет себя рационально, мы можем считать, что все три товара проданы, но ни один потребитель не приобрел одновременно А и В.
На каждом конкретном предприятии в зависимости от характера выпускаемой продукции, наличия тех или иных технологических процессов , уровня организации производства и труда применяется та или иная форма оплаты труда . Например, сдельная оплата труда может быть неэффективной, если применять только сдельно-премиальный или сдельно-прогрессивный вариант, но если использовать аккордную систему, то эффективность возрастает. На одном и том же предприятии в зависимости от выпуска конкретного вида продукции по цехам варианты применения оплаты труда также могут быть различны.
Эффективность есть результативность, плодотворность измеряется она отношением результатов к затратам. Эффективность возрастает, если при неизменных затратах растут результаты. Еще выше эффективность при сочетании роста результатов с сокращением затрат.
Таким образом, при постоянной средней
- изменения в технологии;
С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
- износ сооружений в процессе эксплуатации;
- неблагоприятное воздействие окружающей среды;
- изменения в технологии;
- воздействие различных внешних факторов.
Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.
Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях знаний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкладываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками 11 специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себестоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он интересует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на конкретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оценочного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановления (замещения) и рыночной стоимости улучшений.
С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.
Никто не спорит, специальные знания полезны, но они являются дополнительными, а не определяющими, и не могут служить определениями данного понятия в рамках конкретной дисциплины - теории оценки и оценочной профессии, связанной с экономическими измерениями.
Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимости улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действием различных иных факторов устаревания является следствием обесценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).
Износ (оценочный), или обесценение , - это действительная потеря в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых разработок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ограничения и др.), имеющих различные источники происхождения.
Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.
Классическая теория оценки выделяет три вида обесценения:
- физический износ;
- функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание.
Физический износ (deterioration) - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами первоначальных свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил, а также ошибок при проектировании или нарушений правил строительства (рис. 11.1).
Этот вид обесценения происходит вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных конструктивных элементов или всего здания в целом. Снижение стоимости здания может быть связано также с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.
Функциональное устаревание (functional obsolescence ) - потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки.
Это может быть устаревание конструктивного или объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания (сооружения), несовременность инфраструктуры и интерьера, несоответствие качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу зданий (сооружений), наличие излишеств и пр. Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и к короткоживущим.
Кривая, отражающая процесс накопления физического износа
I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта, период приработки;
II - период стабилизации, период нормальной эксплуатации и медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации;
III - период интенсивного накопления усталостных (технически неустранимых) деформаций, и когда величина износа достигает критического значения (80%), возникает вопрос необходимости разборки здания
Величина функционального устаревания характеризует степень функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом и основных параметров его эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям рынка.
Внешнее (экономическое) устаревание {external obsolescence) - потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.
Эти факторы могут быть различного характера:
- физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль, завод и т.д.);
- экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие макроэкономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих негативное влияние);
- политического (законодательные ограничения и изменения политических, финансовых и иных условий на рынке недвижимости).
Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функциональног0 устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старением окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. При этом внешний износ часто измеряется капитатизированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.
То, что источники разделены (не пересекаются) и охватывают полный спектр значений возможных причин, позволяет утверждать, что в теории оценки введена система износов и устареваний, не допускающая двойного счета в отличие от ущербной в этом смысле некоей «совокупности» видов износов (устареваний), введенной в ЕСО (см. п. 3.3.3 учебника). Так, например, физический износ определяется как потеря в стоимости в результате потребления активов путем их использования. Здесь источники рассматриваются в ближайшем окружении, определяющем качество эксплуатации объекта оценки. Функциональное устаревание связано с изменениями в отрасли, производящей объект оценки, а внешнее устаревание, как это следует из названия, определяется изменениями макроэкономических условий функционирования объекта.
Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.
Совокупное обесценение (accrued depreciation) - потеря стоимости под действием всех факторов обесценения
Система обесценений в оценке недвижимости
Обесценение может быть устранимым или неустранимым.
Устранимое обесценение - износ или устаревание, устранение причин которого технически осуществимо и является экономически оправданным (целесообразным).
Экономически оправданным считается действие, в результате которого увеличение стоимости объекта оценки после ликвидации причины не меньше затрат на его выполнение.
Неустранимое обесценение - износ, или устаревание, для которого устранение причин, его вызывающих, не может быть физически или технически реализовано или устранение которого не является экономически оправданным.
Физический износ и функциональное устаревание могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.
Внешний (экономический) износ в оценке недвижимости всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.
Обесценение строений непосредственно связано с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете обесценения достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов. При этом оценщик должен иметь представление о жизненном цикле объекта недвижимости.
Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
- формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
- эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
- прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.
При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона (Харисон Г. Оценка недвижимости: перевод с английского М.: РОО, 1994г.), такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.
При расчете накопленного износа (совокупного обесценения) оценщики используют следующие понятия.
Нормативный срок службы (Тм) - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.
Нормативный срок службы зданий и сооружений (их конструктивных элементов) устанавливают (рассчитывают) с учетом выполнения мероприятий по их технической эксплуатации (с учетом проведения ремонтно-строительных мероприятий). Это расчетный период времени, в течение которого объект и его конструктивные элементы, в зависимости от вида материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), можно использовать по назначению с учетом периодически проводимых в нем текущих и капитальных ремонтов. В зависимости от долговечности, определяющей группу капитальности зданий (сооружений) и их основных конструктивных элементов, нормативный срок службы может составлять от 10 до 175 лет.
Срок физической жизни улучшений (Гр) (actual life) - период от завершения строительства улучшений до их сноса. Это период времени, в течение которого здание существует. Не учитывается экономическая целесообразность или нецелесообразность использования. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Срок экономической жизни объекта (Г к) (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.
В зависимости от долговечности (группы капитальности) зданий (сооружений) и их конструктивных элементов срок экономической жизни может составлять от 5 до 50 лет до момента, связанного с появлением насущной необходимости произведения капитального ремонта.
Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться - обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удлиняют как физическую, так и экономическую жизнь.
Хронологический возраст улучшений (Т) (chronological or actual age) - период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Это фактический (по техническому паспорту) возраст объекта.
Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.
Это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Оценка срока оставшейся экономической жизни объекта
Эффективный возраст улучшений (Тэф) (effective age) - возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта (по экономическим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта).
Эффективный возраст может быть меньше хронологического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание ЭКСПЛУАТИРОвалось плохо, его эффективный возраст может оказаться больше xpoнологического.
Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Э реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.
Эффективный возраст может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов. Может определяться так же, как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его хронологического возраста.
Срок оставшейся экономической жизни объекта (Т) (the rest о effective life or remaining economic life) - это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни (рис. 11.3).
Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом недвижимости свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Для объектов - исторических памятников — большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя.
Все стадии жизненного цикла объекта недвижимости и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
Метод срока жизни;
Метод разбиения на виды износа.
6.3.1. Расчет износа методом срока жизни
Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] 100%, (6.4)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) 100%, (6.5)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ (И: 100), (6.6)
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Пример.
Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.
Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.
Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.
Занятия Форекс - это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex!
6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа .
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
Экспертный;
Нормативный (или бухгалтерский);
Стоимостной;
Метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.
Пример.
В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.
Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
Недостатки, требующие добавления элементов;
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
Капитализацией потерь в арендной плате;
Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Метод капитализации потерь в арендной плате;
Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
Метод парных продаж;
Метод срока жизни.
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Причины сноса:
Необходимость перепланировки;
Расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) 100 = 33%.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И= (30 / 35) 100 = 86%.
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.
После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).
Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате лей.
Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.
Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) - это количество лет, прошедших со времени создания оборудования, то эффективный возраст (Тэф) - это возраст, соответствующий физическому состоянию оборудования, отражающий фактическую наработку оборудования за срок (Т) и учитывающий условия, ее эксплуатации и обслуживания. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.
Если эффективный возраст (Тэф) оборудования известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:
где Тн
Нормативный срок службы телефона.
Обычно для определения Тэф
экспертно оценивают остающийся срок службы Тост
объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:
Официальный срок службы сотовых телефонов Nokia - 3 года (36 месяцев) при условии соблюдения правил эксплуатации. Учитывая высокое качество, надежность и степень безопасности сотовых телефонов Nokia, фактический срок эксплуатации может значительно превышать официальный.
(Источник: http://www.nokia.ru/support/faq/warranty-faq#01)
Таким образом, эффективный возраст службы объекта оценки на дату оценки, исходя из года ввода в эксплуатацию (декабрь 2010г.), условий и времени эксплуатации составляет 3 месяца.
Коэффициент физического износа по методу эффективного возраста составляет 0,08.
Средняя величина физического износа на основании метода экспертизы физического состояния и метода эффективного износа равна:
Функциональный износ
Данная модель сотового телефона Nokia N95 8Gb выпущена на рынок около двух лет назад, следовательно, Оценщик считает нецелесообразным учитывать функциональный износ.
Полезно знать >>>
Организация предприятия по выращиванию сельхозкультур в Шардаринском районе Южно-Казахстанской области
ОПИСАНИЕ
ИНИЦИАТОРА И ПРОЕКТА
Данный
Конфиденциальный Информационный Бизнес план содержит сведения о намерении ТОО
«777»в г. Шардара ЮКО создания предприятия по выращиванию овощной продукции.
ТОО «777»предполагает взять займ на пополнение оборотного капитала сумму в
размере 8 711 000 тенге сроком на 2 года.
Основная
цель бизнес-плана.
Организация
производс...
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
Уровень заработной платы;
Величина накладных расходов;
Затраты на оборудование;
Нормы прибыли строителей в данном регионе;
Рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
1.При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2.Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§оценка зданий специального назначения;
§при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§анализ эффективности использования земли;
§решение задач страхования объекта;
§решение задач налогообложения;
§при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4.Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6.Отдельная оценка земельного участка от строений.
7.Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода (см. рис.):
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
Рис. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.
3А. Определение износа объекта недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Рис. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Известно четыре метода определения физического износа зданий и сооружений:
·нормативный (для жилых зданий);
·стоимостной;
·метод срока жизни;
·экспертный.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
·недостатки, требующие добавления элементов;
·недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
·сверхулучшения.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1)капитализацией потерь в арендной плате;
2)капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
·капитализации потерь в арендной плате;
·сравнительных продаж (парных продаж);
·срока экономической жизни.